Co-ownership in Cyprus

Συνιδιοκτησία καλείται η συγκυριότητα ενός ακινήτου από δύο ή περισσότερα πρόσωπα σε ιδανικές μερίδες. Τα μερίδια αυτά δεν καθορίζονται ή οριοθετούνται, αλλά αποτελούν γενική ύπαρξη εμπράγματου και ενοχικού δικαιώματος επί του όλου. 

Συνιδιοκτησία μπορεί να προκύψει κατά την εγγραφή του ακινήτου σύμφωνα με την επιθυμία του δικαιοπάροχου και του δικαιοδόχου. Πολλοί είναι αυτοί που προβαίνουν σε δωρεές μεταβιβάσεως ακινήτων σε ιδανικές μερίδες(μερίδια) προς τα συγγενικά τους πρόσωπα, ή που προβαίνουν σε αγορά μεριδίων με απώτερο σκοπό τον εκ των υστέρων διαχωρισμό του ακινήτου. Ακόμα, συνιδιοκτησία μπορεί να προκύψει κατά τη διαχείριση περιουσίας αποβιώσαντα όπου οι κληρονόμοι επιθυμούν την κληροδοσία ακινήτων σε ιδανικές μερίδες.  

Οι πιο πάνω αναφορές ξεκαθαρίζουν ότι η συνιδιοκτησία είναι ένα υπαρκτό ζήτημα που αφορά τη κοινωνία. Η ύπαρξη συμφερόντων επί του ιδίου τεμαχίου σε πρόσωπα πέραν του ενός, αναπόφευκτα δημιουργεί πολλές φορές συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών έτσι που το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον.

Το Kεφ. 224 «ο περί ακίνητης ιδιοκτησίας νόμος», έχει χαρακτηριστεί ως επαναστατικό νομοθέτημα για την εποχή του αφού μεταξύ άλλων εμπεριέχει διατάξεις που ρυθμίζουν και περιορίζουν την συνιδιοκτησία. 

Σύμφωνα με το άρθρο 21 του ως άνω νομοθετήματος: “ Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ’ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, όλοι οι συγκύριοι δικαιούνται κατ’ αναλογία της αντίστοιχης μερίδας αυτών, σε 

(α) οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα που ανηγέρθηκε επί, ή είναι στερεά συνδεδεμένο με την ιδιοκτησία ·

(β) οποιοδήποτε δέντρο ή αμπέλι φυτευμένο ή φρέαρ ανοιγμένο σε αυτή.

(γ) οποιαδήποτε μόνιμη βελτίωση που επηνέχθηκε πάνω σε αυτή,

ανεξάρτητα του αν ανηγέρθηκε, προσαρτήθηκε, φυτεύτηκε, ανοίχτηκε επηνέχθηκε από συγκύριο ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο.”

Το άρθρο 21 ουσιαστικά ορίζει ότι η όποια ανάπτυξη ή φυτεία επί του ακινήτου θα ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες κατά αναλογία του μεριδίου που τους αντιστοιχεί. Παραδείγματος χάρη, δύο συνιδιοκτήτες κατέχουν από ½ μερίδιο ενός ακινήτου 1000 τμ και ο ένας εκ των δύο κατασκευάζει με δικά του έξοδα ένα σπίτι. Επι του σπιτιού έχει δικαίωμα και ο δεύτερος συνιδιοκτήτης.

Περαιτέρω, το άρθρο 25 του Κεφ 224 προνοεί το δικαίωμα επιλογής. Ειδικότερα, όταν κάποιος επιθυμεί να πωλήσει το μερίδιο του πρέπει να δώσει προτεραιότητα στο συνιδιοκτήτη του να προβεί σε τέτοια αγορά. Για το σκοπό αυτό εάν δεν επιθυμεί ο συνιδιοκτήτης να αγοράσει το μερίδιο, θέτει την υπογραφή του σε γραπτή συγκατάθεση η οποία και προσκομίζεται στο κτηματολόγιο κατά την μεταβίβαση.

Η αναφορά σε αυτές τις δύο διατάξεις αναδεικνύει την ανάγκη για περιορισμό τις συνιδιοκτησίας. 

Η συνιδιοκτησία τερματίζεται με μεταβιβάσεις των μεριδίων σε ένα εκ των συνιδιοκτητών ή το διαχωρισμό του ακινήτου, σε ξεχωριστές ανεξάρτητες μονάδες με απόλυτη κυριότητα. Ωστόσο, ο διαχωρισμός δεν είναι πάντα εφικτός αφού υπάρχουν προϋποθέσεις και περιορισμοί. Μια ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορεί να διαχωριστεί ή να διαιρεθεί σε μικρότερα τεμάχια εκτός σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 27 του Κεφ. 224.

1. Ακίνητη ιδιοκτησία που είναι κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς ή οικοδομή μπορεί να διαιρεθεί σε ξεχωριστά τεμάχια σύμφωνα με τις διατάξεις οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ Νόμου ή Κανονισμού. Μεταξύ άλλων, Ο Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος και ο Περί Πολεοδομίας, προβλέπουν για την διαίρεση τέτοιας ακίνητης ιδιοκτησίας. Εν τοις πράγμασι, όταν κατέχεται γη η οποία θα οικοπεδοποιηθεί, τότε διαχωρίζεται σύμφωνα με την απόφαση (και τους όρους) της πολεοδομικής αρχής, και την απόφαση της αρμόδιας δήμοτικής ή κοινοτικής αρχής. Σε περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας, τότε και πάλι η πολυκατοικία θα τύχει οριζόντιου διαχωρισμού σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής που θα έχουν εκδοθεί από την αρμόδια πολεοδομική αρχή και από τον αρμόδιο δήμο ή κοινότητα για να προκύψουν ξεχωριστά τιτλοποιημένα διαμερίσματα.
2. Κανένα αμπέλι, κήπος, δάσος ή γη που αρδεύεται από συνεχή ή εποχιακή πηγή ύδατος δεν διαιρείται σε τεμάχια μικρότερα της μιας σκάλας (1338τ.μ.) αν είναι επιδεκτικά αρδεύσεως από συνεχή πηγή ύδατος ή σε τεμάχια μικρότερα των 2 σκαλών σε έκταση αν είναι επιδεκτικά αρδεύσεως από εποχιακή πηγή ύδατος.
3. Καμιά γη που δεν αρδεύεται ή δεν είναι αρδεύσιμη, είτε από συνεχή είτε από εποχιακή πηγή ύδατος, δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια μικρότερα των 5 σκαλών (6690τ.μ.) σε έκταση.
4. Κανένα δέντρο δεν εκχωρείται σε περισσότερα του ενός πρόσωπα.
5. Σε περιοχές στις οποίες υπάρχει συνεταιρισμός ενοποίησης και αναδιανομής (αναδασμός) τότε η μία, δύο και πέντε σκάλες που αναφέρονται πιο πάνω αυξάνονται σε δύο, τέσσερις και δέκα σκάλες σε έκταση.

Αν οι προϋποθέσεις του άρθρου 27 τηρούνται, το άρθρο 29 ορίζει τη διαδικασία διαχωρισμού. Σε περίπτωση που ένεκα της φύσης της ιδιοκτησίας, δεν μπορούν να λάβουν όλοι οι συνιδιοκτήτες τεμάχιο ανάλογο με την μερίδα τους, τότε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου καθορίζει αποζημίωση την οποία θα πληρώσουν εκείνοι που λαμβάνουν τεμάχιο μεγαλύτερης αξίας. Πάντως, το άρθρο 29 επιδιώκει να ικανοποιήσει τη βούληση των μερών, εκεί όμως όπου δεν υπάρχει συμφωνία το ζήτημα επιλύεται από το Διευθυντή με κλήρο.

Αν οι πιο πάνω προϋποθέσεις του άρθρου 27 δεν τηρούνται, τότε υπάρχει η διαδικασία του άρθρου 28 για την πώληση ιδιοκτησίας που κατέχεται σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες.

Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, οποιοσδήποτε από τους συγκύριους της ακίνητης ιδιοκτησίας που κατέχεται εξ αδιαιρέτου δύναται να ζητήσει από τον Διευθυντή πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας είναι αδύνατος. Αν ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ικανοποιηθεί ότι οι πρόνοιες του άρθρου 27 δεν τηρούνται θα εκδώσει το εν λόγω πιστοποιητικό αδιανεμητου. Ακολούθως επιδίδεται ειδοποίηση μαζί με αντίγραφο του πιστοποιητικού στους άλλους συγκύριους με την οποία ενημερώνονται ότι εντός 30 ημερών θα πρέπει να συμφωνήσουν για διευθέτηση ούτως ώστε η ιδιοκτησία να κατέχεται από ένα πρόσωπο, αλλιώς ο Διευθυντής μπορεί να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό και κάθε συνιδιοκτήτης να λάβει το μερίδιο που του αντιστοιχεί από το προϊόν της πώλησης.

Πέραν των πιο πάνω, μια πρακτική και άμεση λύση για την οριοθέτηση του μεριδίου των συνιδιοκτητών είναι η ιδιωτική συμφωνία διανομής η οποία δύναται να καταχωρισθεί στο κτηματολόγιο. Πρόκειται για συμφωνία η οποία ορίζει ποιο μέρος του ακινήτου ανήκει σε ποιο ιδιοκτήτη σε σχέδιο το οποίο επισυνάπτεται στη συμφωνία. Τέτοια συμφωνία συνήθως καταχωρείται στο κτηματολόγιο ως ο όρος τραπεζικού ιδρύματος κατά τη δανειοδότηση. Ο λόγος είναι για να ακολουθήσει η υποθήκευση συγκεκριμένου τεμαχίου και όχι αόριστου μεριδίου.   

*Το άρθρο αυτό είναι ενημερωτικό και σε καμία περίπτωση δεν θεωρείται νομική συμβουλή.

Παναγιώτης Γ. Κυπριανού
Δικηγόρος