Usufruct and Right of Residence: What They Are and When It Is Appropriate to Establish Them

The term “usufruct” is familiar to many of us, but few truly understand what it means, when it applies, and what rights and obligations it entails. In this article, we explain in a simple and practical way what usufruct and the right of residence are, how they are established, where they apply, and we highlight important points that require attention in their practical implementation.

As a general rule, a property is fully owned by its registered owner. However, when a property is subject to usufruct, this results in a restriction of the absolute authority of the registered owner or, in other words, the bare owner.

Usufruct is a real right that grants the possibility of using and enjoying the fruits of a thing. In legal terminology, the term “thing” refers to an object that exists independently, is impersonal, and is subject to human control, such as a property. A typical example of use is cultivating land, and of enjoying its fruits is harvesting the products it yields.

When usufruct is established, a situation involving two parties is created: the owner and the usufructuary. The usufructuary is another person who retains the right to use and enjoy the property without owning it. In other words, the usufructuary may use and benefit from the property, even though it belongs to someone else the aforementioned owner, also known as the bare owner.

More specifically, regarding the rights of the usufructuary, they may use the property or rent it out and collect the income it generates. It is important to mention that, in case of income collection from the usufructed property, the usufructuary is obliged to bear the corresponding tax burden. However, they must preserve the substance and form of the property; that is, they cannot alter its character. For example, the usufructuary cannot demolish a house to turn it into a plot of land, nor can they convert a residence into a shop.

On the other hand, the bare owner, who is the legal owner of the property, does not have the right to enjoy the products from a cultivated field or to receive rents from leasing it. However, they remain responsible for paying the relevant property taxes and, in cases of significant damage, have the obligation to maintain it. Although the bare owner has the option to sell the property while it is subject to usufruct, such a move is generally disadvantageous since the actual sale value tends to decrease significantly when a property is encumbered with a usufruct right, as the new owner acquires a property they cannot use.

In contrast, the right of residence is a more limited right than usufruct. It offers only the possibility of residing in the property without the right to rent it out or further exploit it. It is granted personally to the beneficiary and, in some cases, to their family.

Both the right of usufruct and the right of residence are often mistakenly referred to as servitudes. This is incorrect because servitudes are registered on properties and not on persons, and because servitude requires the existence of two properties: a servient and a dominant property.

Both usufruct and the right of residence are personal rights and cannot be transferred or inherited. To activate these rights, it is necessary for them to be registered in the Land Registry, always with the consent of the legal owner. In practice, these rights are usually established for the lifetime of the beneficiary at the competent Land Registry Office and can be removed either with the consent of the beneficiary or upon their death.

In conclusion, both usufruct and the right of residence can prove extremely useful in cases where individuals wish to arrange their inheritance affairs and secure their real estate property for their children while also ensuring their own right to use and enjoy their property for the rest of their lives. Ultimately, as highlighted in this article, careful attention and proper legal guidance are required when registering usufruct and residence rights, with a focus on avoiding unnecessary disputes.

Επικαρπία και Δικαίωμα Οικήσεως: Τι είναι και πότε είναι δόκιμο να συστήνονται

Ο όρος «επικαρπία» είναι οικείος σε πολλούς από εμάς, αλλά λίγοι γνωρίζουν τι ακριβώς σημαίνει, σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται και ποια δικαιώματα και υποχρεώσεις παράγει. Στο παρόν άρθρο εξηγούμε με απλό και πρακτικό τρόπο τι είναι η επικαρπία και το δικαίωμα οικήσεως, πως συστήνονται, που εφαρμόζονται και εφιστούμε την προσοχή όπου απαιτείται στην πρακτική εφαρμογή τους.

Κατά κανόνα ένα ακίνητο τυγχάνει απόλυτης κυριότητας από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του.  Όταν όμως το ακίνητο τυγχάνει επικαρπίας, εν ολίγης δημιουργείται μία κατάσταση περιορισμού αυτής της καθολικής εξουσίασής του από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ή αλλιώς τον κύριό του.

Η επικαρπία είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα το οποίο παρέχει τη δυνατότητα χρήσης και κάρπωσης ενός πράγματος.  Στη νομική γλώσσα με τον όρο «πράγμα» εννοείται ένα αντικείμενο με αυθυπαρξία, το οποίο είναι απρόσωπο και είναι δεκτικό ανθρώπινης εξουσίασης, όπως παραδείγματος χάριν ένα ακίνητο.  Χαρακτηριστικό παράδειγμα, χρήσης ενός ακινήτου είναι η καλλιέργειά του και κάρπωσης του ακινήτου η απόλαυση των καρπών που προσφέρει. 

Με την σύσταση της επικαρπίας, δημιουργείται μία κατάσταση στην οποία εμπλέκονται δύο μέρη.  Αφενός ο ιδιοκτήτης και ο επικαρπωτής.  Επικαρπωτής είναι ένα άλλο άτομο το οποίο διατηρεί δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του εν λόγω ακινήτου, χωρίς όμως να κατέχει δικαίωμα κυριότητάς του. Με άλλα λόγια, ο επικαρπωτής, μπορεί να χρησιμοποιεί και να επωφελείται από το ακίνητο, ενώ το ακίνητο ανήκει σε άλλον, τον προαναφερόμενο ιδιοκτήτη, ή αλλιώς τον ψιλό κύριο.

Πιο αναλυτικά, όσων αφορά τα δικαιώματα του επικαρπωτή, εκείνος μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο ή να το ενοικιάζει και να καρπώνεται τα εισοδήματα που παράγει.  Σημαντικό είναι να αναφερθεί πως σε περίπτωση είσπραξης εισοδημάτων από το επικαρπωμένο ακίνητο, υποχρεούται να επωμισθεί την ανάλογη φορολογία. Ωστόσο οφείλει να διατηρεί την ουσία και τη μορφή του ακινήτου, ήτοι δεν δύναται να μεταβάλει τον χαρακτήρα του ακινήτου.  Για παράδειγμα ο επικαρπωτής δεν μπορεί να κατεδαφίσει μία κατοικία μετατρέποντάς το ακίνητο σε οικόπεδο, ούτε να μεταβάλει την κατοικία σε κατάστημα. 

Από την άλλη, ο ψιλός κύριος που είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου, δεν έχει το δικαίωμα να καρπώνεται τους καρπούς που παράγει το καλλιεργήσιμο χωράφι του, ούτε να λαμβάνει τα ενοίκια που προκύπτουν από την ενοικίασή του.  Ωστόσο, επιβαρύνεται ως προς την καταβολή ανάλογων φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας και σε περιπτώσεις σημαντικής φθοράς, έχει υποχρέωση συντήρησής του.  Ο ψιλός κύριος αν και έχει τη δυνατότητα να πωλήσει το ακίνητο, ενόσω αυτό τυγχάνει δικαιώματος επικαρπίας, μία τέτοια κίνηση θα καθίστατο ασύμφορη, και αυτό διότι, η  πραγματική αξία πώλησης του ακινήτου τείνει να μειώνεται κατά πολύ όταν στο ακίνητο υπάρχει επιφυλαγμένο δικαίωμα επικαρπίας, καθώς εκ των πραγμάτων, ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά ένα ακίνητο το οποίο δεν δύναται να χρησιμοποιήσει.

Αντίθετα, το δικαίωμα οικήσεως είναι πιο περιορισμένο δικαίωμα από αυτό της επικαρπίας.   Προσφέρει μόνο τη δυνατότητα διαμονής στο ακίνητο, χωρίς δικαίωμα ενοικίασής ή περαιτέρω εκμετάλλευσής του.  Παραχωρείται προσωπικά στο δικαιούχο και ενίοτε στην οικογένειά του.

Τόσο το δικαίωμα της επικαρπίας, όσο και το δικαίωμα οικήσεως, είθισται λανθασμένα να αναφέρονται ως δουλείες.  Η θέση αυτή είναι λανθασμένη, αφενός διότι οι δουλείες εγγράφονται σε ακίνητα και όχι σε πρόσωπα και αφετέρου, καθότι η δουλεία προϋποθέτει την ύπαρξη δύο ακινήτων, ενός δουλεύοντος και ενός δεσπόζοντος.

Τόσο το δικαίωμα επικαρπίας, όσο και το δικαίωμα οικήσεως είναι προσωπικά και δεν υπάρχει δικαίωμα μεταβίβασής τους ή κληροδοσίας τους.  Για να ενεργοποιηθούν τα δύο αυτά δικαιώματα, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η εγγραφή τους στα Κτηματολογικά Μητρώα, πάντα με τη συγκατάθεση του νόμιμου ιδιοκτήτη.  Επί του πρακτέου, τα δικαιώματα αυτά τυγχάνουν σύστασης εφ’ όρου ζωής του δικαιούχου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και δύνανται να διαγραφούν είτε σε περίπτωση συγκατάθεσης του δικαιούχου είτε σε περίπτωση θανάτου του.  

Καταληκτικά, τόσο το δικαίωμα επικαρπίας, όσο και το δικαίωμα οικήσεως μπορούν να αποδειχθούν εξαιρετικά χρήσιμα, στις περιπτώσεις όπου πρόσωπα επιθυμούν να διευθετήσουν τις κληρονομικές τους υποχρεώσεις και να εξασφαλίσουν στα τέκνα τους την ακίνητη περιουσία που οι ίδιοι κατέχουν, ταυτόχρονα εξασφαλίζοντας και στον εαυτό τους το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης των ακινήτων τους για το υπόλοιπο της ζωής τους.  Καταληκτικά, όπως διαπιστώνεται από το παρόν άρθρο χρειάζεται προσοχή και σωστή νομική καθοδήγηση, για την εγγραφή των δικαιωμάτων επικαρπίας και οικήσεως εστιάζοντας στην αποφυγή αχρείαστων διαφωνιών.

Latest News

  • Usufruct and Right of Residence: What They Are and When It Is Appropriate to Establish Them

    Published On: July 9, 20253.6 min read
  • Upcoming seminar: Property Rights in Cypriot Law – Easements & Co-Ownership

    Published On: May 31, 20251.2 min read
  • The Civil Tort of Negligence in Food Service Establishments

    Published On: May 23, 20253.8 min read